Poznámka: Tato stránka popisuje modelovou situaci. Není to konkrétní případ. Čísla jsou realistické rozsahy.
Modelová situace
Klient (~30–40 let) a jeho partner žili bez manželství 5–10 let. V průběhu vztahu koupili byt 2+kk v Praze (typicky 4–5 mil. Kč) v rámci podílového spoluvlastnictví 1/2 + 1/2 (ne SJM, protože nebyli manželé).
Po rozchodu klient se odstěhoval — k rodičům, k nové partnerce, do podnájmu. Druhá strana v bytě zůstala bydlet. Klient chce peníze za svoji polovinu — chce si pořídit vlastní bydlení. Druhá strana chce byt podržet.
Po měsíci rozhovorů zjistí, že se neumějí domluvit na ceně:
- Klient vychází z laického odhadu trhu → požaduje cca polovinu odhadu.
- Druhá strana argumentuje „špatným stavem trhu” → nabízí nižší cenu.
- Rozdíl 300–500 tis. Kč ohrožuje celou dohodu.
Tržní parametry:
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota bytu v Praze | 3,5 – 4,5 mil. Kč |
| Teoretická hodnota 1/2 | 1,75 – 2,25 mil. Kč |
Hlavní výzva
Oba ex-partneři typicky chtějí dohodu — nikdo nechce roky soudních sporů. Problém je v citové zátěži vyjednávání: jakmile začnou diskutovat o ceně, sklouznou k vzájemným výčitkám.
Strategie: odstranit emoční rozměr a strukturovat čísla nezávislým podkladem.
Modelový postup (co dělá Narovnáno)
Krok 1 — neutrální zhodnocení situace
Konzultace s každou stranou samostatně. Identifikovat, kde reálně leží shoda — typicky obě strany chtějí věc uzavřít, jen každá s jinou cenou.
Krok 2 — znalecký posudek
Soudní znalec ocení byt. Posudek zaslat oběma stranám současně.
Posudek zúží pásmo vyjednávání — typicky leží mezi laickým odhadem klienta (vyšším) a nabídkou druhé strany (nižší). Obě strany ho přijímají jako reálné výchozí číslo.
Krok 3 — strategie vyplacení
Pro druhou stranu kalkulace hypotéky:
- Vyplacení klienta ~1,8 mil. Kč.
- LTV typicky 40–55 % (nízké riziko pro banku).
- Měsíční splátka 9 500 – 12 500 Kč.
Krok 4 — uzavření
Notářský zápis, vklad do katastru, vyplacení klienta přes úschovu. Daňová stránka: pokud klient splňuje časový test (2 roky bydlení nebo 5 let vlastnictví u nemovitostí nabytých před 2021), příjem je osvobozen.
Realisticky dosažitelný výsledek
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota bytu (znalec) | 3,5 – 4,5 mil. Kč |
| Teoretická hodnota 1/2 | 1,75 – 2,25 mil. Kč |
| Brutto vyplacení klientova podílu | 2,0 mil. Kč (100 % tržní hodnoty) ✅ |
| − Naše provize 20 % (zahrnuje vyjednávání, koordinaci znalce, hypotečního poradce druhé strany, smluvní servis, notáře a vklad do katastru) | −380 – 400 tis. Kč |
| Klient čistý zisk (před daní) | 1,60 mil. Kč (80 % tržní hodnoty) ⭐ |
| Daň z prodeje | 0 Kč pokud splněn časový test |
| Doba realizace | 3 – 6 měsíců |
Porovnání cest pro klienta
| Cesta | Klient čistě obdrží | Doba |
|---|---|---|
| Výkupce podílu | 1,0 – 1,2 mil. Kč | 4 týdny |
| Žaloba na zrušení spoluvlastnictví | 1,1 – 1,4 mil. Kč (dražba) | 2–3 roky |
| Status quo | 0 Kč | nikdy |
| Modelový postup s Narovnáno | 1,36 – 1,52 mil. Kč | 3–6 měsíců |
Rozdíl mezi výkupcem a Narovnáno je typicky 300–400 tisíc Kč ve prospěch klienta — i po naší 20% provizi.
Co si z modelu odnést
- Podílové spoluvlastnictví mezi nesezdanými páry vzniká přímo z kupní smlouvy. Po rozchodu se aplikují stejná pravidla jako u jiných spoluvlastníků.
- Znalecký posudek odstraňuje subjektivitu. Partneři po rozchodu obvykle mají zkreslené odhady ceny — posudek je nezávislá kotva.
- Časový test 5 let (u nabytí před 2021) typicky znamená osvobození od daně z příjmu. Detail v daň z prodeje spoluvlastnického podílu.
- Pokud klient chce byt podržet a vyplatit ex-partnera (opačná situace), naše služba na to není — viz pro koho nejsme.
Pokud jste v podobné situaci
Pokud máte byt s bývalým partnerem (z nemanželského soužití) a chcete ze svého podílu ven, popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Klient platí success fee až po úspěšném prodeji.
Viz také bývalý partner blokuje prodej bytu.